Les principaux changements en 5 points
La loi n° 2026‑403 du 26 mai 2026, dite « loi de simplification de la vie économique », modifie plusieurs règles clés du statut des baux commerciaux. Elle impacte directement les droits des bailleurs et des locataires, la trésorerie des preneurs et la rédaction des baux.
➢ Droit de préemption du locataire : un droit recentré
Le droit de préemption légal du locataire (article L. 145‑46‑1 du code de commerce) est désormais strictement limité.
○ Il ne s’applique plus qu’aux locaux à usage commercial ou artisanal, définis par le texte.
○ Sont exclus de ce droit :
• les locaux à usage exclusif de bureaux, y compris certaines boutiques vitrées utilisées pour une activité purement intellectuelle ou administrative (banque, agence de voyages, agence immobilière, etc.) ;
• les entrepôts.
Conséquence : un locataire de bureaux ou d’entrepôt, même titulaire d’un bail commercial, ne peut plus se prévaloir du droit de préemption légal en cas de vente des locaux.
Ces restrictions s’appliquent aux mutations intervenant après le 26 mai 2026.
➢ Clauses d’indexation et « clauses tunnel » : une pratique confirmée
La loi crée un article L. 145‑38‑1 qui autorise, dans les baux de locaux à usage commercial, les clauses visant à encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Ce sont les « clauses tunnel » : par exemple, limiter la variation annuelle du loyer à ± 3 %, même si l’indice varie davantage.
En pratique, ces clauses étaient déjà admises par la jurisprudence, dès lors qu’elles ne conduisent pas à une augmentation supérieure à celle de l’indice et qu’elles respectent les règles du code monétaire et financier.
Le nouveau texte est donc surtout confirmatif, mais il sécurise ces mécanismes en les intégrant explicitement dans le code de commerce, en lien avec les articles L. 145‑38 et L. 145‑39 sur la révision du loyer.
➢ Paiement mensuel du loyer : une faculté nouvelle pour le preneur
Un nouvel article L. 145‑32‑1 permet à certains locataires de demander le paiement mensuel du loyer, alors que la pratique reste très largement trimestrielle.
○ Sont visés les baux de locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
○ Conditions :
• le locataire doit être à jour de ses loyers et charges, hors sommes sérieusement contestées ;
• il lui suffit d’adresser une demande (idéalement par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier) au bailleur.
La mensualisation prend effet à l’échéance suivante prévue au bail.
Le texte est d’ordre public et s’applique aux baux en cours à la date de promulgation : toute clause excluant cette faculté est réputée non écrite.
➢ Garanties et dépôt de garantie : encadrement renforcé
L’article L. 145‑40 est remanié pour limiter la charge des garanties et organiser leur restitution.
– Plafond des garanties (pour les preneurs exerçant une activité de commerce de détail ou de gros, ou de services à caractère commercial ou artisanal) :
• le dépôt de garantie ne peut pas excéder un trimestre de loyer ;
• la valeur des autres garanties (caution, garantie à première demande, etc.) est également encadrée, afin de limiter la pression financière globale sur le locataire.
– Vente de l’immeuble :
• l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est désormais transmise de plein droit au nouveau bailleur ;
• les anciennes garanties deviennent caduques, le vendeur devant restituer les documents et procéder aux mainlevées dans un délai de six mois.
– Restitution en fin de bail :
• le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés ;
• les autres garanties doivent être restituées dans un délai de six mois, les retenues (arriérés, charges, etc.) devant être justifiées.
Les plafonds s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, tandis que les règles de transfert et de restitution concernent les ventes et remises de clés postérieures aux dates fixées par la loi.
➢ Clause résolutoire et délais de paiement : un accès plus encadré
L’article L. 145‑41 est ajusté sur deux points.
○ Sur la forme : la référence à la « clause de résiliation » est remplacée par celle de clause résolutoire, pour harmoniser la terminologie avec le droit des contrats.
○ Sur le fond : les conditions d’octroi de délais de paiement au locataire sont durcies. Pour suspendre les effets de la clause résolutoire, il faut désormais démontrer cumulativement :
• une capacité réelle à apurer la dette locative dans le délai demandé ;
• la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Ces conditions s’appliquent aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026 et réduisent la marge de manœuvre des preneurs en situation d’impayés, tout en sécurisant la position du bailleur.
Ce que notre cabinet peut faire pour vous
Audit et mise en conformité de vos baux commerciaux
Nous passons en revue vos baux existants (préemption, clauses de loyer, indexation, garanties, clause résolutoire) à la lumière de la loi du 26 mai 2026, pour identifier les clauses devenues inadaptées, déséquilibrées ou potentiellement réputées non écrites.
Rédaction et renégociation de baux et d’avenants
Nous rédigeons ou adaptons vos baux : mise en place de la mensualisation du loyer, clauses d’indexation sécurisées, plafonnement des garanties, organisation de la restitution des dépôts et garanties en cas de vente ou de fin de bail.
Sécurisation des ventes d’immeubles loués
Nous vous assistons lors des cessions d’immeubles occupés : gestion du droit de préemption, transfert des garanties, répartition des obligations entre vendeur et acquéreur, information des locataires.
Gestion des impayés et contentieux locatifs
Nous intervenons en amont (mise en demeure, négociation de plans d’apurement) et en contentieux (mise en œuvre ou contestation de la clause résolutoire, demandes de délais de paiement) en tenant compte des nouvelles conditions issues de la loi de 2026.
Stratégie locative et accompagnement sur mesure
Que vous soyez bailleur institutionnel, investisseur privé ou commerçant, nous élaborons avec vous une stratégie locative adaptée : répartition des risques, optimisation des garanties, anticipation des renouvellements et des sorties de bail.