Un vendeur confie la vente de son bien à une agence immobilière dans le cadre d’un mandat non exclusif. L’agence trouve des acquéreurs, organise les visites et les négociations. Au moment de concrétiser, le vendeur et les acquéreurs décident pourtant de conclure la vente « en direct », en écartant l’agence pour éviter le paiement de la commission.
Dans l’affaire jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2026 (n° 24-10.637), il était reproché aux acquéreurs d’avoir participé activement à cette éviction, par des manœuvres destinées à contourner le mandat et à faire perdre à l’agent sa rémunération.
La question était donc la suivante : l’acquéreur, qui n’est pas partie au mandat d’agence, peutil être condamné à indemniser l’agent immobilier lorsqu’il se rend complice de la violation de ce mandat par le vendeur ?
Le contrat de mandat est opposable aux tiers
Même si le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, il est « opposable aux tiers » : ceuxci doivent respecter la situation juridique qu’il crée et ne pas s’associer sciemment à sa violation.
L’article 1200 du code civil consacre cette idée : les tiers doivent respecter les contrats conclus par d’autres, et ne peuvent pas, en toute impunité, aider l’un des contractants à s’y soustraire.
La responsabilité délictuelle du tiers complice
L’article 1240 du code civil permet d’engager la responsabilité de « toute personne » qui cause un dommage par sa faute.
La jurisprudence a depuis longtemps admis que :
• le tiers qui, en connaissance de cause, aide un contractant à violer ses obligations commet une faute délictuelle envers l’autre partie au contrat ;
• cette faute suppose généralement que le tiers connaissait l’existence et le contenu essentiel du contrat, et qu’il a adopté un comportement déloyal (assistance, instigation, manœuvres frauduleuses…).
Appliqué au mandat d’agent immobilier, cela signifie qu’un acquéreur peut être condamné s’il se rend complice de la violation, par le vendeur, de l’obligation de passer par l’agent pour la conclusion de l’opération.
L’arrêt de Cour de cassation ( Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637) , s’inscrit dans cette logique, l’acquéreur s’il participe volontairement à une mise à l’écart frauduleuse de l’agent (par exemple en négociant directement avec le vendeur, en organisant une signature parallèle ou en incitant le vendeur à rompre avec l’agence), il peut engager sa responsabilité délictuelle ; dans ce cas, il peut être condamné à réparer le préjudice de l’agent, ce qui inclut typiquement la perte de commission.
Cette solution est protectrice pour les professionnels de l’intermédiation : elle rappelle que la « vente en direct » organisée derrière le dos de l’agence, avec la complicité active de l’acquéreur, n’est pas sans risque pour ce dernier.
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