Catégorie : DROIT CIVIL

Un vendeur confie la vente de son bien à une agence immobilière dans le cadre d’un mandat non exclusif. L’agence trouve des acquéreurs, organise les visites et les négociations. Au moment de concrétiser, le vendeur et les acquéreurs décident pourtant de conclure la vente « en direct », en écartant l’agence pour éviter le paiement de la commission.

Dans l’affaire jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2026 (n° 24-10.637), il était reproché aux acquéreurs d’avoir participé activement à cette éviction, par des manœuvres destinées à contourner le mandat et à faire perdre à l’agent sa rémunération.

La question était donc la suivante : l’acquéreur, qui n’est pas partie au mandat d’agence, peutil être condamné à indemniser l’agent immobilier lorsqu’il se rend complice de la violation de ce mandat par le vendeur ?

Le contrat de mandat est opposable aux tiers 

Même si le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, il est « opposable aux tiers » : ceuxci doivent respecter la situation juridique qu’il crée et ne pas s’associer sciemment à sa violation.

L’article 1200 du code civil consacre cette idée : les tiers doivent respecter les contrats conclus par d’autres, et ne peuvent pas, en toute impunité, aider l’un des contractants à s’y soustraire.

La responsabilité délictuelle du tiers complice 

L’article 1240 du code civil permet d’engager la responsabilité de « toute personne » qui cause un dommage par sa faute.

La jurisprudence a depuis longtemps admis que :

• le tiers qui, en connaissance de cause, aide un contractant à violer ses obligations commet une faute délictuelle envers l’autre partie au contrat ;

• cette faute suppose généralement que le tiers connaissait l’existence et le contenu essentiel du contrat, et qu’il a adopté un comportement déloyal (assistance, instigation, manœuvres frauduleuses…).

Appliqué au mandat d’agent immobilier, cela signifie qu’un acquéreur peut être condamné s’il se rend complice de la violation, par le vendeur, de l’obligation de passer par l’agent pour la conclusion de l’opération.

L’arrêt de Cour de cassation ( Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637) , s’inscrit dans cette logique, l’acquéreur s’il participe volontairement à une mise à l’écart frauduleuse de l’agent (par exemple en négociant directement avec le vendeur, en organisant une signature parallèle ou en incitant le vendeur à rompre avec l’agence), il peut engager sa responsabilité délictuelle ; dans ce cas, il peut être condamné à réparer le préjudice de l’agent, ce qui inclut typiquement la perte de commission.

Cette solution est protectrice pour les professionnels de l’intermédiation : elle rappelle que la « vente en direct » organisée derrière le dos de l’agence, avec la complicité active de l’acquéreur, n’est pas sans risque pour ce dernier.

OFFRE DU CABINET A DESTINATION DES AGENCES IMMOBILIERES

Accompagnement contentieux et précontentieux en cas de perte de commission 

• Analyse des mandats et de la chaîne de négociation : vérification des clauses, des preuves d’intervention et des échanges avec vendeurs et acquéreurs.

• Stratégie précontentieuse : mises en demeure ciblées, sécurisation des preuves, recherche de solutions transactionnelles rapides pour limiter l’aléa judiciaire.

• Contentieux de la commission : actions contre le vendeur et, le cas échéant, contre l’acquéreur complice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le cabinet intervient aux côtés des agences immobilières sur l’ensemble du territoire, tant pour défendre leurs droits à rémunération que pour sécuriser leurs relations contractuelles avec vendeurs et acquéreurs.

• Bref rappel des faits de l’arrêt du 13 mai 2026

Une société exerçant l’activité d’agent commercial et son mandant ont signé un protocole transactionnel mettant fin à leur contrat d’agence commerciale.  

Au moment de la transaction, l’agent ne connaissait pas exactement le chiffre d’affaires réalisé grâce à son activité, alors que cette donnée conditionnait le montant de l’indemnité de rupture à laquelle il pouvait prétendre.  

Par la suite, il a contesté l’accord en justice, en soutenant qu’il avait transigé sans connaître le montant exact de ses droits, en invoquant le caractère d’ordre public des règles protectrices des agents commerciaux et un dol par réticence (rétention d’informations chiffrées par le mandant).  

Par un arrêt du 13 mai 2026, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et confirmé la validité de la transaction.  

• Une transaction peut être valable même sans connaître tous les montants à l’avance

La Cour de cassation rappelle qu’aucun principe n’impose que les parties connaissent précisément, à l’avance, les sommes susceptibles d’être versées dans le cadre d’une transaction, y compris lorsque le litige touche à des règles d’ordre public.  

Autrement dit, le simple fait de ne pas connaître exactement le montant auquel on aurait pu prétendre devant un juge ne suffit pas, à lui seul, à faire annuler une transaction.  

• Ce que cela signifie concrètement pour les parties

Une transaction, c’est un accord par lequel chacun fait des concessions pour mettre fin à un litige ou l’éviter.  

En signant, une partie peut :  

• Renoncer à un droit acquis (par exemple une indemnité de rupture) en contrepartie d’une somme ou d’un avantage négocié.  
• Accepter un montant inférieur à ce qu’elle aurait peut‑être obtenu devant le juge.  
• Se priver ensuite de la possibilité de revenir sur cet accord, sauf vice du consentement (erreur, dol, violence) ou autre cause de nullité caractérisée.

Le risque est donc réel : on peut signer un accord définitif sans mesurer pleinement la valeur du droit auquel on renonce.  

• Pourquoi l’ordre public ne protège pas de tout

On pourrait penser qu’en matière d’ordre public de protection (salariés, agents commerciaux, etc.), toute renonciation serait impossible.  

La jurisprudence distingue toutefois :  

• On ne peut pas renoncer par avance à une protection d’ordre public.  
• Mais une fois le litige né, on peut transiger sur les effets acquis de cette protection (par exemple accepter une indemnité moindre dans un protocole transactionnel).

C’est cette seconde situation qui est en cause : la Cour admet que la transaction reste valable, même si le montant exact n’était pas connu, dès lors qu’il y a de véritables concessions réciproques.  

• Le rôle clé de l’avocat avant de signer une transaction

Parce que l’ignorance du montant exact ne suffit pas à annuler la transaction, il est crucial de se faire conseiller avant de signer.  

L’avocat peut notamment :  

• Évaluer vos droits réels : calculer, autant que possible, ce que vous pourriez obtenir devant un juge (indemnités, commissions, dommages‑intérêts, etc.).  
• Apprécier l’équilibre de l’accord : vérifier si la somme proposée constitue une concession acceptable ou si elle est manifestement insuffisante.  
• Identifier les risques de dol ou de rétention d’information : par exemple, si l’autre partie refuse de communiquer des chiffres ou des documents indispensables pour apprécier vos droits.  
• Vous alerter sur le caractère définitif de la renonciation : une fois la transaction signée, il sera souvent très difficile, voire impossible, de revenir en arrière.

Ainsi, même si la loi et la jurisprudence admettent que l’on puisse transiger sans tout connaître dans le détail, l’avocat vous aide à ne pas transiger “à l’aveugle”.  

• En conclusion : négocier, oui, mais en connaissance de cause

La décision du 13 mai 2026 montre que la transaction reste un outil puissant de règlement des litiges, y compris dans des domaines protégés par l’ordre public.  

Mais elle souligne aussi un danger : on peut valablement renoncer à un droit important sans en connaître exactement la valeur.  

D’où l’utilité, voire la nécessité pratique, de prendre conseil auprès d’un avocat avant de signer : pour comprendre ce à quoi vous renoncez, mesurer ce que vous gagnez réellement, et sécuriser un accord qui vous engagera durablement.

Ce que change la loi du 7 avril 2026 

La loi n° 2026‑248 du 7 avril 2026, « visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes », apporte une évolution majeure pour les indivisions bloquées.  

Désormais, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un seul indivisaire, même minoritaire, à vendre un bien indivis lorsque cette vente est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun de tous les co‑indivisaires.  

L’essentiel

• La règle est désormais écrite dans le Code civil (article 815‑6, dernier alinéa).  
• Un indivisaire peut être autorisé à vendre seul un bien indivis.  
• Deux conditions strictes : urgence + intérêt commun.
• L’indivision : pourquoi les dossiers se bloquent

L’indivision naît très souvent à la suite d’une succession : plusieurs héritiers deviennent ensemble propriétaires d’un même bien (maison familiale, immeuble locatif, terres, locaux professionnels, etc.).  

En principe, la vente d’un bien indivis exige l’accord unanime de tous les indivisaires.  

Dans la pratique, les blocages surviennent lorsque :  

• un héritier s’oppose systématiquement à la vente ;  
• un co‑indivisaire est introuvable ou ne répond jamais ;  
• des désaccords familiaux paralysent toute décision.

L’essentiel

• En indivision, l’unanimité reste la règle pour vendre un immeuble.  
• Un seul indivisaire peut bloquer la vente, parfois au détriment de tous.
• La loi du 7 avril 2026

La loi du 7 avril 2026 ajoute un dernier alinéa à l’article 815‑6 du Code civil.  

Ce texte permet au président du tribunal judiciaire :  

• d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ;  
• lorsque cette vente est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires.

La réforme consacre une solution déjà admise par la pratique judiciaire, mais qui n’était pas explicitement écrite dans le Code civil.  

L’essentiel

• La possibilité existait déjà en pratique, mais sans base textuelle claire.  
• La loi de 2026 sécurise et clarifie ce pouvoir du juge.

Ce nouveau mécanisme s’ajoute aux outils déjà existants :  

• autorisation judiciaire en cas de refus mettant en péril l’intérêt commun ;  
• vente à la majorité des deux tiers, via une procédure notariale et judiciaire encadrée ;  
• partage judiciaire, lui‑même retouché par la loi de 2026.

Il ne remplace pas ces dispositifs, mais offre une voie de sortie spécifique pour les situations d’urgence.

• Dans quels cas ce nouvel outil peut-il vous aider ?

Ce mécanisme est particulièrement adapté lorsque :  

• la maison familiale est vide, se dégrade, et aucun accord n’est trouvé pour la vendre ;  
• la succession est lourdement endettée (fisc, créanciers) et la vente d’un bien est indispensable pour payer ;  
• un indivisaire est introuvable, injoignable ou s’oppose systématiquement à toute solution raisonnable ;  
• une procédure de saisie ou de vente forcée menace le bien à court terme.

Dans ces hypothèses, l’indivisaire qui souhaite avancer peut demander au juge l’autorisation de vendre malgré le blocage, à condition de démontrer l’urgence et l’intérêt commun.  

L’essentiel

• L’outil vise les situations de crise : urgence + blocage + intérêt commun à vendre.
• Les conditions à remplir : urgence et intérêt commun
• L’urgence

L’urgence suppose qu’il soit nécessaire d’agir rapidement, par exemple :  

• risque de dégradation importante du bien (immeuble inoccupé, travaux indispensables non réalisés, entreprise non ou mal gérée à la suite de la disparation du dirigeant) ;  
• menace de saisie ou de vente forcée à des conditions défavorables ;  

–      échéances fiscales ou dettes importantes qu’il est impossible d’honorer sans vendre.

• L’intérêt commun des indivisaires

La vente doit être objectivement conforme à l’intérêt de tous les indivisaires, et non seulement à celui du demandeur. Le juge apprécie notamment :  

• la préservation ou l’amélioration de la valeur globale du patrimoine indivis ;  
• la nécessité de vendre pour apurer le passif (droits de succession, créanciers, travaux) ;  
• l’absence d’atteinte disproportionnée aux droits d’un indivisaire (prix manifestement insuffisant, existence d’une autre solution).

L’essentiel

• Le juge vérifie deux choses :  L’ urgence à l’intérêt commun de tous les indivisaires à vendre
• Comment se déroule la procédure ?
• Qui peut agir ?
• Tout indivisaire, même très minoritaire, peut saisir le président du tribunal judiciaire.  

– Aucune majorité de droits (deux tiers, moitié, etc.) n’est exigée, à la différence de la procédure de vente à la majorité des deux tiers.

• Devant quelle juridiction ?

La demande est portée devant le président du tribunal judiciaire, dans le cadre de la procédure accélérée au fond.  

• Quel dossier préparer ?

L’indivisaire doit constituer un dossier complet comprenant notamment :  

• les titres de propriété et la description du bien ;  
• un projet de vente déterminé : acquéreur pressenti, prix, conditions de la cession ;  
• des éléments prouvant l’urgence (courriers de créanciers, mises en demeure, état du bien, échéances fiscales, etc.) ;  

– des éléments démontrant l’intérêt commun (comparaison avec une vente forcée, estimation de la valeur, impact sur le règlement de la succession, etc.).

• Les autres indivisaires sont‑ils informés ?

Oui. Tous les coindivisaires sont appelés à la procédure et peuvent :  

• approuver ou contester la demande ;  proposer des solutions alternatives (rachat des droits, autre acquéreur, autre calendrier) ;  débattre du prix et des conditions de vente.

Le respect du contradictoire est une garantie essentielle pour les indivisaires réticents.  

L’essentiel

• L’indivisaire demandeur n’agit pas « en secret » : les autres sont informés et entendus.
• Quels sont les effets de la décision du juge ?
• L’indivisaire peut signer seul l’acte de vente

Si le président du tribunal judiciaire accorde l’autorisation :  

• l’indivisaire demandeur peut signer seul l’acte de vente, dans les limites fixées par la décision (bien concerné, prix, acquéreur, conditions) ;  
• la vente est valable et opposable aux indivisaires qui n’ont pas signé.
• Le prix reste en indivision

La vente ne met pas fin automatiquement à l’indivision :  

• le prix de vente tombe lui‑même en indivision  et sert en priorité à régler les dettes et charges de l’indivision (droits de succession, créanciers, travaux) ;  
• le solde sera réparti entre les indivisaires lors du partage, amiable ou judiciaire.

L’essentiel

• La décision permet de réaliser le bien, pas de clore l’indivision.  
• Le prix est partagé plus tard, lors du partage.

Notre cabinet vous aide à :  

• diagnostiquer votre situation d’indivision (blocages, dettes, enjeux patrimoniaux et familiaux) ;  
• identifier le ou les outils adaptés  

• constituer un dossier solide pour démontrer l’urgence et l’intérêt commun, lorsque le recours à ce nouveau mécanisme est pertinent ;  
• sécuriser la vente et le suivi de l’indivision sur le prix jusqu’au partage.

Que vous soyez héritier, co‑propriétaire, dirigeant d’entreprise familiale ou exploitant agricole, nous pouvons étudier votre situation et vous proposer une stratégie adaptée, en intégrant les possibilités ouvertes par la loi du 7 avril 2026.  

Contactez‑nous pour un premier échange sur votre dossier.

N’hésitez pas à contacter le cabinet LLM, Société d’avocats.

Lorsqu’un acquéreur souhaite engager une procédure en référé expertise, il doit se garder d’être particulièrement réactif pour introduire l’action au fond, une fois le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Sur ce sujet, la première et la troisième chambre civile de la Cour de Cassation s’opposent.

La première considère que le délai de deux ans pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est pas un délai de forclusion.

Autrement dit, il s’agit pour la première chambre civile d’un délai de prescription qui pourra être suspendu dès lors que le juge rend une ordonnance de référé.

Au contraire de la troisième chambre civile qui a une nouvelle fois rappelé dans un arrêt très commenté du 5 janvier 2022 que l’action en garantie des vices cachés doit être introduite par l’acquéreur dans un délai de deux ans suivant la découverte du vice. 

Ce délai biennal est un délai de forclusion pour la troisième chambre.

Cette position implique que le délai de forclusion sera interrompu par l’assignation en référé-expertise jusqu’à l’ordonnance qui désigne un expert judiciaire mais recommencera à courir si aucun acte interruptif n’est intervenu dans les deux ans. 

Il est donc essentiel de retenir que le délai de forclusion ne sera pas suspendu pendant les opérations d’expertise et d’autre part que l’effet interruptif du délai de prescription aux actions sera inapplicable. 

En définitive, l’acquéreur sera bien avisé d’assigner au fond dans les deux ans à compter de l’ordonnance de référé sous peine de se voir opposer par la partie adverse la forclusion de son action.

L’Assemblée plénière devra nécessairement trancher cette discordance pour assurer une meilleure lisibilité aux avocats de cette action.